Источник: Журнал "ДЕНЬГИ"  № 7 (762) от 22.02.2010

Покупка иностранной недвижимости в кризис — хороший способ инвестировать деньги в активы, продающиеся с большим дисконтом. И если в прошлом году инвесторы выискивали перспективные качественные объекты по бросовым ценам, то сейчас приоритет отдается объектам, которые начнут приносить доход сразу.

Согласно исследованию международного агентства недвижимости Gordon Rock, объем инвестиций россиян в зарубежную недвижимость в 2009 году составил $10,8 млрд, что в относительном выражении всего на 10% меньше, чем в 2008-м. Наиболее популярными у россиян странами в 2008 году были Болгария, Черногория и Испания, а в 2009-м — Болгария, Черногория и Германия. При этом эксперты подчеркивают, что прошедший год был хорошей возможностью для приобретения объекта с дисконтом, хотя о получении дохода речи не было. Если сравнивать прошлый и позапрошлый годы, то очевидно, что в 2009-м многие стали рассматривать кризис как возможность купить объект для долгосрочного инвестирования. Так, в 2008 году, по данным Gordon Rock, с целью приобретения дома для отдыха было заключено 60% сделок, а с инвестиционными целями — 15% сделок. В 2009 же году — 40 и 25% соответственно.

Сейчас европейский рынок недвижимости, который взял курс на стабилизацию, опять становится интересным с инвестиционной точки зрения. Меры по снижению ставки рефинансирования, которые иностранные государства принимали в самом начале кризиса, дали свои плоды: сегодня ипотечные ставки в Европе находятся на рекордно низком уровне. Поэтому доступность ипотечного кредитования и коэффициент заемных средств (который за полгода восстановился до уровня 85-95%) позволили ценам на недвижимость снова показать рост.

В свою очередь, инвесторы, которые получили доступ к большему количеству объектов по приемлемым ценам, сейчас ориентируются только на качественные объекты на проверенных рынках. По данным компании Knight Frank, положительная динамика цен на недвижимость в 2009 году была отмечена более чем в половине европейских стран. По итогам года наибольший рост продемонстрировали Израиль (12%), Австрия и Мальта (9,7%), Швейцария (7%). В Испании, Дании и Ирландии значительный избыток предложения сдерживает рост цен.

Отрицательная динамика цен зафиксирована в Португалии (0,3%), Словакии (1,5%), Чехии (2%), Греции (2,1%), Хорватии (3,1%). В тройку же аутсайдеров вошли Болгария (28%), Литва (34,2%) и Эстония (35,8%), при этом отрицательная динамика цен на жилье в этих странах сохраняется.

Наиболее выгодными рынками для инвестирования в 2010 году эксперты называют Великобританию, Францию, Австрию и Швейцарию. Но прежде, чем купить зарубежное домовладение, стоит определиться со своими инвестиционными целями. "Иногда клиенты хотят купить дом на побережье, проживать там летом с семьей, а зимой сдавать в аренду. Такая ситуация невозможна, так как спрос на курортную недвижимость возрастает именно в сезон. От характера задачи зависят варианты решения. Если недвижимость необходима, например, для получения шенгенской визы или вида на жительство, то лучше всего рассмотреть страны, где это проще всего сделать, а недвижимость подобрать именно в том месте, где спрос на нее высок и можно получить хороший арендный доход. Если вы хотите совмещать свой отдых с получением дохода от недвижимости, то надо рассматривать вариант на море и близко к крупным городам, чтобы был обеспечен круглогодичный спрос",— рассказывает гендиректор компании "Миэль DPM" Наталья Завалишина.

В Великобритании наибольший интерес представляет Лондон, который сильно пострадал от кризиса, но сейчас демонстрирует высокий рост цен. По прогнозам экспертов, именно Лондон и юго-восток страны будут быстрее оживать после значительного падения цен во время кризиса. По данным компании Knight Frank, с апреля 2009 года цены в Лондоне выросли на 15%, но и сейчас они все еще на 12% ниже своего максимума, которого достигали в марте 2008-го. "Накануне старта сезона весенней активности на рынке у нас есть основания полагать, что остаются существенные предпосылки для продолжения процесса восстановления цен. В прошлом году Центральный Лондон привлек внимание иностранных инвесторов за счет подешевевшего фунта стерлингов и низких ставок по ипотечным кредитам. Девальвация фунта обеспечила иностранному инвестору при покупке недвижимости в Лондоне в зависимости от конкретной валюты дисконт от 30 до 45% по сравнению с докризисным пиковым значением",— считает руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Приобретая квартиру, можно также рассчитывать на доход 4-5% годовых от сдачи ее в аренду, что будет покрывать затраты на обслуживание кредита, а в долгосрочной перспективе можно получать и капитальный доход за счет роста цен на жилье.

Австрию и Швейцарию инвесторы сейчас рассматривают как наиболее стабильные рынки. Так, в Австрии доходность от аренды составит около 6% годовых, в Швейцарии пока меньше — 2-3% годовых. "Консервативным инвесторам мы рекомендуем Швейцарию. Благодаря большому количеству ограничительных мер, введенных властями кантонов, рынок недвижимости Швейцарии на протяжении многих лет был закрыт для инвесторов-нерезидентов, поэтому на нем не были отмечены спекулятивный рост рынка и неизбежно следующий за ним спад. В настоящее время россияне имеют возможность приобрести апартаменты в новом комплексе частных резиденций Du Parc Kempinski Private Residences на берегу Женевского озера — девелопер проекта обладает разрешением на продажу апартаментов иностранцам",— рассказывает Елена Юргенева.

При инвестициях в европейскую недвижимость целесообразно делать основной упор на получение дохода от аренды. Как правило, в среднем эта доходность составляет 5-7%. "Я сейчас бы не стала ориентироваться на быструю доходность. Даже если мы говорим о дефолтных объектах коммерческой недвижимости в рабочем состоянии, дисконт должен быть очень существенным, а объект — не требовать никаких вложений, чтобы его окупить за семь-восемь лет. Многое зависит от места",— предупреждает Наталья Завалишина. Сейчас инвесторы при выборе страны инвестирования все чаще рассматривают такие факторы, как транспортная доступность, безопасность, окружающая среда, а также прозрачность правового режима в стране и доступность ипотеки.

Если вы ориентируетесь на получение дохода с арендных платежей, то выгодно инвестировать в недвижимость Германии. По данным компании IntermarkSavills, только 43% населения здесь являются собственниками квартир, остальные предпочитают жить в съемном жилье. Инвесторы практикуют и такой способ: скупают блоками небольшие квартиры (средней стоимостью €20 тыс.) и сдают в аренду студентам. Но здесь важно помнить о том, что большинство населения предпочитают оставаться арендаторами, а потому в Германии плохо развит вторичный рынок. Значит, продать купленные объекты и получить с них доход (кстати, цены там не растут по той же причине) будет весьма сложно.

Президент международного агентства Gordon Rock Станислав Зингель советует присмотреться к рынкам Австралии и Израиля, которые в 2009 году продемонстрировали существенный рост: "В Австралии иностранцам разрешено инвестировать только в строящееся жилье. Поскольку сейчас там наблюдается острая нехватка новостроек, самый минимальный прогноз на 2010 год по росту цен — 13,5%. В Израиле инвесторы, ранее вкладывавшие деньги в Восточную Европу, переориентировались на внутренний рынок. Кроме того, спрос здесь поддерживается не только со стороны иностранцев, но и местным населением. Сейчас здесь сложилась уникальная ситуация: покупать квартиру по ипотеке (ставки начинаются от 2% годовых) выгоднее, чем снимать. Поэтому, когда молодая семья накопит хотя бы 10% от стоимости квартиры, она берет кредит. Многие продают свои квартиры, взятые в кредит ранее, и оформляют заем на новых условиях".

По-прежнему актуален вариант приобретения хорошего объекта со значительной скидкой. "В Латвии есть проекты, по которым снижение достигает 75% от предыдущей стоимости, в Испании — 30% и т. д. Вход на рынок в нижней стоимостной позиции также достаточно интересен",— считает Наталья Завалишина. Вот основное правило инвестирования на рынках, находящихся на дне: нужно рассматривать их с точки зрения роста по крайней мере в пятилетней перспективе. "Я не вижу потенциала в испанской недвижимости. Много объектов недостроено, построенные объекты продаются с трудом, неблагоприятные экономические факторы — безработица достигает 20%. Если есть необходимость инвестирования в Испанию, то это Барселона",— говорит руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Приобрести недвижимость с дисконтом можно и в США. "В Америке падение цен в таких популярных районах, как Флорида и Калифорния, составило 40%. Сейчас цены находятся на психологическом минимуме за 15 лет, и корректировка в 2-5%, которая сейчас наблюдается на рынке, не повлияет при инвестициях в пять-десять лет. Помимо этого, желая сбросить с баланса залоговые дома, банки их продают с существенным дисконтом — по 30-40 центов за $1",— рассказывает Станислав Зингель. Но у залоговых объектов есть свои нюансы. Во-первых, такие предложения нужно тщательно отслеживать, а приобрести их из Москвы, дистанционно, попросту невозможно. Во-вторых, если объект дошел до аукциона, значит, ни владелец, ни банк не смогли его продать. Ликвидность такого объекта весьма спорная, поэтому инвестору нужно хорошо знать рынок, где он покупает, и вкладывать много средств в такой объект.

Принципы инвестирования давно и хорошо известны. "Чтобы получить максимальную доходность, нужно ориентироваться на объект небольшой площади. В южных странах это 80 кв. м, на горнолыжных курортах — 50 кв. м. На первой линии моря стоит покупать объекты на молодых рынках, например в Турции. На старых рынках лучше покупать объекты в 2-3 км от первой линии — из-за высокой стоимости квадратного метра на береговой линии получить доход от аренды нереально. Я советую ориентироваться на Бодрум и Стамбул. Например, в Бодруме есть ограничение на строительство — на многоэтажную застройку, по количеству юнитов и т. д., что сдерживает хаотичное строительство",— рассказывает Игорь Индриксонс. В Бодруме двухкомнатная квартира (100 кв. м) с террасами обойдется в €120 тыс.

Игорь Индриксонс советует воздержаться от инвестиций в Панаму, Египет, Болгарию, юг Италии (Калабрию). "В Италии, несмотря на активную застройку, нет вторичного рынка и, следовательно, ликвидности объекта. Цены в этих регионах растут только на бумаге — застройщики просто указывают большую цифру",— считает он.

По наблюдениям участников рынка, в этом году интерес к инвестированию в зарубежную недвижимость, в частности благодаря возобновившейся возможности получать стабильный доход, возрастет. Так, по оценке компании Gordon Rock, в 2010 году объемы вложений россиян в квадратные метры за границей вырастут до $12,5 млрд. "Общее состояние мирового рынка недвижимости постепенно приходит в норму, но, безусловно, восстановление не будет резким и стремительным. По итогам третьего квартала 2009 года рост цен был отмечен почти в 70% стран. Мы прогнозируем, что через год-два 50% портфеля активов HNWI может приходиться на недвижимость (сегодня этот показатель равен 30%), и полагаем, что спрос со стороны российских инвесторов, заинтересованных в сохранении своего капитала и поддержании его высокой ликвидности, не будет сокращаться. Напротив, многие будут внимательно следить за рынком, чтобы не упустить возможность приобрести высококачественные объекты, прежде чем цены вернутся к уверенному росту",— считает Елена Юргенева.